최근 강남 대타의 신도시지역으로 각광을 받아 국민의 폭발적인 관심을 모은 경기 판교 지역. 이곳에서 근 30여년 농사에만 전념했던 J씨. 판교지역 개발에 따른 택지수용으로 3,000평 농토에서 이주비를 포함해 40억원을 보상받았다. 막상 거금을 받고 나니 차라리 수용되지 않은 수용지 주변 땅이 있었다면 더 많은 혜택을 받았을 텐데 하는 아쉬움도 있었다.
그러나 갑자기 거금 40억원을 손에 쥔 J씨. 섭섭한 감정은 잠시. 남은 여생을 농사도 계속하면서 땅값이 오를만한 대토마련에 분주해지기 시작했다. 여러 곳을 대토 후보지로 점찍고 전문가와의 상담과 현장답사에 몰두했다.
상담과 현장답사를 통해 농업생산지로 이용하면서 장차 대박의 행운을 동시에 얻을 땅을 구하기는 어렵다는 결론을 얻었다. 농지를 사려면 농지의 정의에 대해 알아야 하며 농지의 용도구분에도 명확한 이해가 있어야 한다.
농지란 말 그대로 ‘농사짓는데 쓰는 땅’이다. 농지는 지목으로 나뉜다. 논·밭·과수원·목장용지를 농지라 한다. 농지는 용도상 크게 농업진흥지역, 농업보호구역으로 구분된다.
농업진흥구역은 농업 본연의 목적에 충실한 땅이라고 생각하면 된다. 농지가 집단화돼 있거나 기계화 영농이 가능한 경지정리가 잘 된 곳이 농업진흥지역으로 지정된다. 이 땅은 보전에 힘을 쓴다. 이 지역의 경우 농민이 소규모 농가주택을 짓거나 농업시설을 설치하는 정도 외에 일반 건축행위나 개발행위 등이 제한된다.
농업보호구역보다는 농업진흥구역에 더 강력한 규제가 따른다. 농지매입시 투자가치를 염두에 둘 때는 농업진흥지역에 속하지 않은 농지에 투자하는 것이 성공가능성이 높다.
이런 농지는 비진흥지역농지 투자가 유리하다. 비진흥지역농지 중에서도 자투리 농지, 다시말해 한계농지를 꼽을 수 있다.
2만㎡(6,049평)미만의 토양오염 등으로 생산성이 낮은 땅, 즉 한계농지는 머지않아 농지로서의 용도가 폐기된다. 이런 한계농지는 개발이 머지않아 농지생산성이 높은 진흥지역 땅보다 값이 높다.
그러나 단순히 생산성이 낮은 자투리 한계농지라고 무턱대고 사려고 덤벼들어서는 안 된다.
투자시 포괄적으로 그 지역의 장차 개발전망, 교통상황, 도로연접여부 등 세심한 고찰을 거쳐 사야 한다. 무턱대고 개발여지가 있다는 막연한 기대만으로 땅을 덜컥 사서는 안 된다.
도로가 없는 땅을 사거나, 그 지역이 종합적, 포괄적 개발여망이 없을 경우 시세차익을 얻기는 힘들 것이다. 농지는 생산과 미래 투자가치 상승할 수 있는 두 목적이 부합되는 땅의 투자가 가장 합리적이다.
이런 땅을 찾기란 쉽지 않다. 부지런한 발품과 개발정보 수집이 투자의 관건이다.
농업인신문
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