농지매매시 소홀하게 생각하기 쉬운 사항, 즉 계약서에 특약사항과 소유명시를 해두지 않아 심한 다툼이 일어나 쌍방의 피해가 커진 경우로 경기도 안성시 약 4,000여평의 배과수원 거래 후 일어난 얘기다.
이 과수원에는 농가주택 한 채와 대지 200여평이 있었다. 배밭은 평당 18만원에 매매를 완료, 등기부상 박씨에게서 김씨 명의로 소유 이전이 완료됐다. 하지만 문제는 매매 2개월 뒤 이 배밭의 가격이 두 배로 껑충 뛴 것이다. 최근 부동산시장에서 두 달이란 것은 어쩌면 이처럼 먼 얘기처럼 되는 상황이 벌어진다.
배밭 전 주인인 박씨는 땅값이 오른 것을 안 뒤 가슴을 쥐어짜며 후회막급했다.
화병을 얻어 잠도 제대로 이루지 못할 지경에까지 왔다. 법적으로 이미 배밭은 김씨에게로 넘어간 것은 엄연한 사실. 돌아오지 않는 강이 된 상태. 되돌릴 수 있는 방법이 없었다.
배밭 전 주인인 박씨는 절치부심, 배밭에 미련을 못 버린 채 휴지가 된 계약서를 들고 전문가를 찾았다. 전문가와 상담 결과 땅은 못 찾아도 배나무 경작권은 가질 수 있다는 묘안을 찾았다.
계약서상 배나무 약 4천주에 대한 지상물 소유명시가 되지 않았던 것이다. 지상물 즉 배나무의 입목등기 명시가 없어 박씨는 배재배권을 확보하게 됐다.
배밭은 팔았지만 배나무는 팔지 않았다는 법적 논리를 근거로 배나무 재배권을 주장했다. 배밭의 새 주인인 김씨는 부실한 계약서 작성으로 전 주인인 박씨의 주장을 묵살하지 못했다.
이 사건은 농지매매와 관련해 중개매매를 한 공인중개사의 무지와 실수로 빚어진 일이었다.
그 후 또 쌍방은 특별한 서식도 없이 3년 간 전주인 박씨가 배농사를 하기로 구두로 계약하고 박씨가 배농사를 계속했다. 당시 배나무 4000주를 재배하면 실수나 흉작이 아닐 경우 거의 4천만원의 수입이 있었다.
3년 동안 새 주인은 가슴이 아파도 전 주인 박씨가 농사짓는 것을 불평도 못하고 참아야 했다. 3년간의 농사가 끝나고 박씨는 새 주인인 김씨에게 내주어야 할 시점에 왔다. 그러나 박씨는 배농사 인계를 거부했다. 김씨는 어쩔 수 없이 4,000평 배밭 주위를 마치 휴전선 철책처럼 철조망을 둘렀다.
지속적인 배농사를 고집한 박씨는 철책 때문에 트랙터·방제기 등 농기계의 출입이 차단됐다. 이를 계기로 박씨와 김씨는 감정의 골이 커져 민사소송이 벌어졌다. 재판 결과 새주인 김씨가 승소, 배나무를 넘겨받았다.
부실한 계약 탓에 두 사람 사이는 깊은 골이 파이고 말았다. 입목등기에 대한 몰이해가 빚은 사건이다.
수목은 그 생육기반인 토지와 분리해 독립한 부동산이라고 할 수 없으나 입목에 의해 소유권보존등기가 된 토지에 있는 수목의 집단은 ‘입목’이라 해 부동산으로 보고 있다. 입목은 토지로부터 독립된 부동산으로 간주하는 것이다. 입목을 법정절차에 의거 기재하면 입목등기로 본다. 농지 거래 시 입목등기를 주의 깊게 확인해야 한다.
농업인신문
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