손리나 변호사
법무법인 굿윌파트너스
최근 발표된 통계청 자료에 따르면 우리나라 전국 농지의 약 51%가 임차지라고 한다. 하지만 이렇게 농지 임대차가 보편화되었음에도 농지 임대차에 대한 법률관계는 아직 잘 알려지지 않은 듯하다. 농지 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서 일반적인 부동산 임대차와 본질적으로 동일하고 다만 그 목적물이 ‘농지’라는 특수성을 고려하여 농지법에서 특별한 내용을 규정하고 있다.
‘국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다.’(헌법 제121조 제1항) 우리나라 헌법이 명시하고 있는 경자유전(耕者有田)의 원칙이다. 그리고 농지법은 ‘농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.’는 규정을 두어 경자유전의 원칙을 재확인하고 있다.(농지법 제6조 제1항) 나아가 헌법은 이 같은 경자유전의 원칙을 바탕으로 ‘농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.’(헌법 제121조 제2항)며 법률이 정하는 내용에 따라 농지 임대차가 가능함을 명시하고 있고, 이에 농지법에서는 농지법에서 열거하고 있는 사유를 제외하고는 농지를 임대할 수 없는 원칙과 그 밖에 농지 임대차와 관련된 사항을 규정하고 있다.(농지법 제23조 내지 제27조)
먼저, 농지법은 어떤 경우에 농지 임대차 계약을 허용하고 있는지 살펴보자.
임대차 계약은 어떤 방식으로 체결되어야 할까? 강제는 아니지만 농지법상 서면계약이 원칙이므로 서면을 작성하는 것이 좋다. 임대차 기간과 관련하여서는 농지 임대차가 가능한 사유 중 8호 사유(‘자경 농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 사용하는 경우’)와 임대인이 질병, 징집 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유가 있는 경우를 제외하고는 ‘3년 이상’으로 하여야 한다. 만약 임대차 기간을 정하지 아니하거나 3년보다 짧은 기간을 정한 경우에는 3년으로 약정된 것으로 본다.
만약 당사자간 임대차 기간, 임차료 등 임대차계약에 관하여 서로 협의가 이루어지지 않는 경우에는 어떻게 해야 할까? 이 경우에는 농지소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구청장에게 조정을 신청할 수 있고, 이 경우 시장·군수 또는 자치구청장은 조정절차를 개시하여야 한다.
정해진 임대차 기간에 따라 임대차를 종료하려면 어떻게 해야 할까? 임대인이 임대차 기간이 끝나기 ‘3개월 전’까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다거나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하여야 한다. 만약 아무런 통지를 하지 않는다면 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 본다. 그리고 이 같은 농지법에 규정된 농지 임대차 사항은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
다음으로, 농지법이 인정하는 농지 임대차 계약 사유가 존재하지 않음에도 계약이 체결된 경우를 살펴보자.
이런 경우 임대인이 임차인에게 임대차 계약에 따른 임차료를 청구할 수 있을까? 대법원 판례에 따르면, 농지법이 인정하는 농지 임대차 계약 사유 이외에는 농지의 임대를 금지한 농지법 규정은 강행규정이므로 이를 위반하여 체결한 임대차계약은 무효이다. 따라서 농지임대차 계약을 근거로 약정한 임차료를 청구하는 등 계약 내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없는 바, 임차료를 청구할 수 없다.
만약 임차인이 임대차 계약기간 동안 농지를 사용해 수익을 얻었다면, 임대인은 임차인에게 부당이득반환이나 손해배상은 청구할 수 있을까? 대법원 판례에 따르면 임차인이 당해 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대하여 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척하여 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 하여야만 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 것은 아니고, 사회통념으로 볼 때 ‘헌법 제121조 제2항’이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 임차인이 ‘불법원인급여’의 법리를 이유로 그 반환을 거부할 수 없으므로 농지 임대차가 ‘불법원인급여행위’에 해당하지 않는다면 가능하다. 다시 말하면, 임차인이 임차한 농지를 이용해 농사를 짓고 그에 따른 수익을 얻었다면 임차료를 청구할 수 있고, 농사 이외의 용도로 수익을 얻었다면 청구할 수 없다는 것이다.
이처럼 농지 임대차는 농지법상 특별규정 및 특수한 법리가 존재하고, 사안도 토지취득 경위, 임대차 계약의 목적 및 체결 경위, 토지이용 방법 등에 따라 달라질 수 있으므로, 임대인이나 임차인으로서 농지 임대차를 체결하였거나 체결을 고려하고 있다면 전문가와의 상담을 통해 분쟁을 미연에 방지하는 것이 필요하다. 문의:02-501-0001