어떤 부동산이 경매신청 된 경우에 일반적으로 공유자에게 ‘우선매수권’이 있다. 민사집행법 제140조 제1항 ‘공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다’는 규정에 따른 것이다. 그러나 공유자 우선매수권은 어떤 경우에 행사할 수 있고, 이를 행사하려면 어떻게 해야 하는지에 대해서는 잘 모르는 경우가 많다.
갑과 을은 A토지의 공유자이고, A토지 전체가 경매 대상이 되었다. 이 경우 공유자 중 한 사람인 갑은 공유자 우선매수권을 행사할 수 있을까? 정답은 ‘할 수 없다’이다. 공유자에게 우선매수권을 보장하는 것은 ‘공유물 지분’에 대한 경매에 대한 경우에 한하여 인정되는 것이기 때문이다. 공유물 분할에 따른 경매의 경우에도 공유물 지분에 대한 경매가 아니라 공유물 전체를 경매에 붙여 그 매매대금을 분배하는 것이므로 마찬가지로 공유자 우선매수권이 인정되지 않는다.
갑과 을은 A토지의 공유자이고, A토지 중 갑의 공유지분에 경매가 진행 중이다. 이 경우 갑은 공유자 우선매수권을 행사할 수 있을까? 이번에도 정답은 ‘할 수 없다’이다. 공유지분에 대한 경매이기는 하지만 갑은 경매신청을 당한 공유자이기 때문에 우선매수권을 행사할 수 없는 것이다. 만일, 이 사례에서 갑이 아닌 을이라면 공유자로서 우선매수권을 행사할 수 있다.
공유자로서 우선매수권이 있다고 하더라도, 우선매수청구권을 행사할 수 있는 시한이 있음을 주의해야 한다. 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있는 시한은 ‘매각기일’까지이며, 구체적으로는 집행관이 매각의 종결을 선언하기 전까지를 의미한다.
따라서 입찰마감시각이 지나지 않았더라도 집행관이 매각기일의 종결을 선언한 다음에는 우선매수권을 행사할 수 없게 된다.
우선매수권을 행사하기 위하여는 공유자가 매각기일에 출석하는 것이 보통이다. 우선매수신고의 시기에는 제한이 없으므로 매각기일 전에 미리 경매를 실시할 집행관에게 보증을 제공하고 그에 상응하는 가격 범위라면 우선매수권을 행사하겠다는 의사표시를 하여 두는 방법도 가능하다.
갑과 을은 A토지의 공유자이고, A토지 중 갑의 공유지분에 경매가 진행 중이다. 을은 입찰기일 이전에 미리 집행관에게 우선매수신고서를 제출하였다. 그러나 을은 우선매수신고서를 제출할 때 입찰보증금을 제공하지 않은 상태였다. 이 경우에는 을은 우선매수권을 상실하게 될까? 정답은 ‘공유자인 을이 입찰보증금을 제공하지 않고 우선매수신고서를 제출한 것만으로 우선매수권을 상실하지 않는다’이다. 공유자가 우선매수신고서만을 제출하거나 최고입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액을 보증금으로 제공한 경우에도 바로 우선매수권을 상실시켜서는 안된다.
즉 위와 같은 경우에도 집행관은 최고가 입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 ‘입찰의 종결을 선언하기 전’에 그 우선매수 신고자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가 입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 의사가 있다고 확인되면 즉시 입찰보증금을 제공하도록 하여 기회를 주어야 한다.