상가건물 임대차에 있어 임차인을 보호하기 위하여 민법의 특별법으로 ‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상임법’이라 한다)이 있다. 구독자 중에 현재 상가건물의 임대인 또는 임차인이 있다고 하여 알아 두면 좋을 상임법상 상가건물 임대차에 대해 말씀드리려 한다.
먼저, 상가건물이란 영업용(사업용)으로 사용되는 건물을 뜻하며, 이는 건물의 현황·용도 등에 따라 실질적으로 판단한다. 예를 들어, 식당으로 사용하는 경우에는 상가건물이지만, 교회나 사찰로 사용하는 경우에는 상가건물이 아니다.
상임법은 모든 상가건물 임대차 관계에 적용되는 것은 아니다. 상임법은 지역별로 다르게 설정된 특정 액수의 보증금 이하의 임대차에만 적용되는데, 현재 서울시 및 인천시, 남양주시와 같은 과밀억제권역, 광역시 및 파주시, 광주시 등 몇 군데의 시를 제외한 지역은 3억 7천만으로 규정되어 있다. 그렇다면, 강원도에 위치한 보증금 5,000만 원, 월세 100만 원인 상가임대차의 환산보증금은 얼마일까? 이처럼 보증금 외에 월세가 존재하는 경우에는 보증금과 월세에 100을 곱한 액수를 합산하는 방식으로 계산하므로, 5,000만 원 + 1억 원(100만 원×100)의 합 1억 5,000만 원인데, 이는 3억 7천만 원을 초과하지 않아 위 임대차에는 상임법이 적용된다.
보증금 또는 환산보증금이 법정된 액수를 초과하여 상임법이 적용되지 않는 경우, 임차인은 상임법상 아무런 보장을 받지 못할까? 아니다. 상임법은 보증금 액수 불문하고 언제나 적용되는 조항을 규정하고 있다. 주요내용은 다음과 같다.
첫 번째, 임차인의 대항력이다. 대항력이란 상가건물의 소유자가 변동되는 경우에도 계속해서 임차인임을 주장할 수 있는 권리를 의미하며, 임차인이 ①건물의 인도와 ②사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력을 취득한다. 이 경우 상가건물의 양수인은 기존 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
두 번째, 임차인의 계약갱신 요구권이다. 2018년 10월 16일 이후 계약을 체결했거나 갱신하는 임차인은 최초 임대차기간 시작부터 10년까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 상임법상 규정된 사유가 없는 한(예-임대인 동의 없는 전대 등) 이를 거절할 수 없다.
요구는 언제 해야 할까? 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 하며, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
세 번째, 임차인의 권리금이다. 권리금이란 상가건물에서 영업을 하려는 자가 상가건물의 유형·무형의 재산적 가치의 대가로 임대인, 임차인에게 보증금·차임과 별도로 지급하는 금전을 의미하며, 현실적으로 상가건물 임대차에 있어 매우 중요한 요소이다.
상임법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하기 위해, 임대인으로하여금 임대차기간 종료 6개월 전부터 임차인이 데려온 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없도록 하고 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생된 경우 손해를 배상하도록 하고 있다.
대표적인 임대인의 방해행위로는 ①신규임차인에 대한 현저히 높은 보증금과 차임 요구 ②정당한 사유 없는 신규임차인과의 임대차계약 체결 거절이 있다. 다만, 위 손해배상청구권에는 3년의 소멸시효가 존재하므로, 임차인은 임대차가 종료한 날부터 3년 내에 손해배상을 청구하여야 한다.
네 번째, 차임연체에 기한 임대인의 계약해지권으로, 계약갱신 전후를 불문하고 임차인의 차임연체액 총액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 3기의 차임액이란, 연속되지 않더라도 총 3회 이상에 걸쳐 차임이 연체되고, 연체금액이 3개월분 이상이 되어야 함을 의미하므로, 만약 연체된 차임금액이 3개월분 차임금액에 미달할 경우(예-1기 차임이 100만원인데, 차임을 2회 지급하지 못하고, 그 다음 차임 중 10만 원만을 지급한 경우에는 총 연체차임이 290만 원으로 3개월분 차임금액인 300만 원에 미치지 못함)는 해당하지 않는다.
상가건물 임대차의 경우 언제나 적용되는 위 내용들은 상가건물 임대인과 임차인 모두 숙지하면 좋을 것이다.
법무법인 굿윌파트너스
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