손리나 변호사
법무법인 굿윌파트너스
공유란, 물건에 대한 공동소유의 한 형태로서, 물건에 대한 1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 여러 사람에게 속하는 것을 말한다. 특히 부동산의 경우에는 상속이나 공동매수 등 다양한 이유로 다수의 사람이 공동으로 소유하고 있는 경우가 많다. 이번에는 이러한 부동산 공유와 관련하여 ‘공유물 분할’에 대해 알아보고자 한다.
갑, 을, 병 세 사람이 A토지를 각1/3씩 공유하고 있는데, 공유자 가운데 갑은 A토지에 대한 을, 병과의 공유관계를 해소하기 원한다. 갑은 어떠한 방법을 취할 수 있을까?
민법은 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정한 경우가 아닌 한, 공유자는 공유물 분할을 청구할 수 있도록 규정하고(민법 제268조 제1항) 있고, 대법원도 ‘특별한 사정이 없는 한 각 공유자는 공유물 분할을 청구하여 기존의 공유관계를 폐지하고 각 공유자간에 공유물을 분배하는 법률관계를 실현하는 일방적인 권리(공유물 분할의 자유)를 갖는다’며 공유물 분할을 청구할 수 있음을 판시하고 있다.(대법원 판례 91다27228)
따라서 갑, 을, 병 사이에 분할하지 않는 것을 약정하지 않았고, A토지가 집합건물 대지(집합건물법 제8조)이거나 ‘농어촌정비법’에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지에 해당하는 등 법률이 규정한 제한대상에 속하지 않는다면 갑은 공유물 분할을 청구할 수 있다.
‘갑’이 공유물 분할을 청구하는 경우 어떤 방법으로 공유물 분할을 할까?
먼저, 공유자 갑, 을, 병 세 사람간 협의에 의해 분할하는 것이 원칙으로, 이 경우 공유자 전원이 참여하여 분할하여야 한다. 분할의 방법은 각 지분에 따른 ‘현물분할’과 갑이 을, 병의 지분을 취득하고 을, 병에게 대가를 지급하는 형태의 ‘가격분할’, A토지를 매각하여 대금을 나누어 갖는 형태의 분할 등 자유롭게 협의 결정할 수 있다.
그러나 갑, 을, 병 사이에 구체적인 분할의 방법에 관한 협의가 이루어지지 않는다면, 갑은 법원에 공유물 분할을 청구할 수 있다.(민법 제268조 제1항) 이 경우에는 반드시 공유자 전원인 을, 병 모두를 ‘공동피고’로 하여 공유물 분할을 청구하여야 하며, 이를 법률용어로 ‘필수적 공동소송’이라고 한다.
만약 갑, 을, 병 사이에 협의가 이루어지지 않아 갑이 을, 병을 공동피고로 하여 법원에 공유물 분할을 청구하는 경우, A토지에 대한 공유물 분할은 어떠한 방식으로 진행될까?
공유물 분할은 각 공유자가 공유물 자체를 나누어 갖는 일명 ‘현물 분할’이 원칙이지만, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 줄어들 염려가 있는 경우에는 물건의 경매를 명하여 일명 ‘대금 분할’을 할 수 있다.(민법 제269조 제2항) 따라서 법원은 원칙적으로 A토지를 갑, 을, 병에게 각1/3씩 현물 분할하는 방안을 검토할 것이나, 만약 A토지의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당하다고 판단되거나, 현물로 분할하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있다고 판단되는 경우라면 A토지를 경매에 붙여 갑, 을, 병에게 경매대금을 나누어주는 대금 분할을 하게 될 가능성도 있다.(대법원 판례 2002다4580)
그렇다면, 공유물 분할은 공유자 모두가 동일하게 현물분할 또는 대금분할을 받는 두 가지 형태만 가능한 것일까?
그렇지 않다. 공유물 분할의 소는 원고가 구하는 방법에 구애받지 않고 재량에 따라 합리적인 방법으로 분할을 명할 수 있는 일명 ‘형식적 형성의 소’이므로, 법원은 갑이 주장하는 분할 방법에 구속되지 않고 가장 공정하다고 판단되는 방식으로 분할의 방법을 정할 수 있다.
이에 분할청구자 지분 한도 안에서 현물분할을 하고, 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남게 하는 형태의 공유물 분할도 허용되는 경우도 있어(대법원 판례 2009다79811), A토지에 대하여 갑에게만 1/3한도 안에서 현물분할을 하고 을, 병은 계속 공유로 남게 할 가능성도 있다.
나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 갑에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자인 을, 병에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있을 때에는, A토지를 갑의 단독소유로 하되, 갑으로 하여금 다른 공유자 을, 병에게 그 지분에 해당하는 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용(대법원 판례 2004다30593)될 수 있다.
이처럼 공유물 분할은 특약이나 법률상 제한이 없는 한, 분할을 원하는 공유자가 언제든 청구할 수 있는 것이 원칙이고, 협의에 의한 분할도 가능하다. 그러나 협의가 이루어지지 않아 법원에 공유물 분할을 청구하는 경우에는 청구자가 원하는 방식의 공유물 분할이 이루어지지 않을 가능성도 있으니, 전문가와 함께 법원을 설득하기 위한 적절한 방안을 모색하는 것이 바람직하리라 생각한다.
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